Vastgoed · Internationaal
Een appartement aan de Costa of een chalet in de bergen koop je op ligging, kwaliteit en rendement. Wat je er netto aan overhoudt, wordt ergens anders bepaald: door waar jij fiscaal woont en op wiens naam de akte komt.
Hieronder wat het land van de stenen heft, wat Nederland meetelt zolang je hier woont, en waarom je woonplaats de grootste knop is als vertrek toch al door je hoofd speelt.
Elk land belast het vastgoed binnen zijn grenzen, wie de eigenaar ook is. Bij aankoop betaal je overdrachts- of registratiebelasting, daarna volgen jaarlijkse lokale heffingen, belasting op huur en bij verkoop vaak een winstbelasting. Spanje is het bekendste voorbeeld: wie er als niet-inwoner een woning bezit, doet elk jaar aangifte over een fictief huurinkomen van 1,1 tot 2 procent van de kadastrale waarde, ook als de woning leegstaat. Daarboven kan regionale vermogensbelasting spelen, met een vrijstelling rond de 700.000 euro per persoon.
Nederland telt vervolgens gewoon mee zolang jij hier woont. Het buitenlandse vastgoed valt in box 3, en omdat het heffingsrecht bij het andere land ligt, geeft Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting. Per saldo betaal je over de stenen vooral daar. Aangeven doe je hier, en wie dat jarenlang vergeet, heeft aan beide kanten een probleem.
De brochure rekent met bruto rendement en een zonnige bezetting. Het verschil met netto zit in keuzes die vóór het tekenen gemaakt horen te worden. Achteraf herstellen kan meestal wel, en kost dan overdrachtsbelasting, notaris en soms een fiscale afrekening extra.
De drie klassiekers bij een buitenlandse aankoop:
De volgorde ligt daarmee vast: eerst je woonplaats voor de komende jaren, dan de eigendomsvorm, dan pas de handtekening. Wie het omdraait, koopt de reparatie later los in.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Voor de inkomstenbelasting is het plaatje overzichtelijk: de woning en de bijbehorende schuld tellen mee in box 3, het andere land heft over de stenen, Nederland geeft de vrijstelling. Verhuur je, dan belast het land van de woning die huur naar zijn eigen regels, en de tarieven en aftrekmogelijkheden lopen per land sterk uiteen.
De stille kostenpost zit bij overlijden en schenken. Nederland heft erf- en schenkbelasting over je wereldwijde vermogen, en het land van het vastgoed heft daarnaast vaak zijn eigen erfbelasting over wat binnen de grenzen ligt. Verdragen die dat dubbel heffen oplossen, zijn er maar met een handvol landen. Wie vastgoed over meerdere landen spreidt, plant dit vooraf met testament en eigendomsvorm.
En koop je via je BV, dan haal je privévermogen naar de vennootschapssfeer, met alle gevolgen voor dividend, waardering en een latere exit. Voor de meeste particuliere kopers is privé of samen de logische route; de uitzonderingen zijn precies de gevallen waarin je vooraf laat rekenen.
Je woonplaats is de grootste fiscale knop die er is. Vertrek je echt uit Nederland, met je hele leven, dan stopt box 3 over je buitenlandse bezit en bepalen je nieuwe woonland en het land van de stenen samen wat je betaalt. Dezelfde woning kan daarmee compleet anders uitpakken vóór en na je emigratie.
De volgorde blijft ook dan heilig: eerst een schone Nederlandse exit, dan je structuur, dan het vastgoed. En let op de woning die je in Nederland aanhoudt: blijft die voor jou beschikbaar, dan is dat precies het soort anker waarmee de Belastingdienst je vertrek onderuit haalt.
Vastgoed kan je nieuwe basis wel dragen. Georgië koppelt bijvoorbeeld een verblijfsvergunning aan een aankoop vanaf 150.000 dollar. Een vergunning is alleen nog geen fiscale woonplaats: die bouw je met de dagen, je huishouden en je economische leven daar.
Dit raakt twee groepen. Kopers die gewoon in Nederland blijven en willen dat het rendement uit de brochure ook netto bestaat. En ondernemers voor wie de aankoop onderdeel is van een groter plan, waarin vertrek een serieuze optie is en de woning straks in het buitenland het middelpunt wordt.
Zo werken wij het: eerst je woonplaats en structuur, vastgelegd met onze specialisten, en voor de aankoop zelf schakelen we met partners in het land van je keuze. Eén plan, in de juiste volgorde.
Buitenlands vastgoed op je lijst?
Begin met de gratis Exit-scan als vertrek een optie is, of boek direct het Exit-consult: een sessie met een ervaren Nederlandse fiscalist over je woonplaats, de eigendomsvorm en de juiste volgorde vóór de aankoop.
Boek het Exit-consult