Vastgoed · België
In België koop je als buitenlander zonder beperkingen. De grootste kostenpost zit bij de aankoop: de registratierechten verschillen per gewest en lopen van 2% tot 12,5%. Daarna volgen een jaarlijkse onroerende voorheffing en een verhuurregeling die voor particulieren opvallend licht uitvalt.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland ermee doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
Koop je een bestaande woning als je enige eigen woning en ga je er wonen, dan betaal je in Vlaanderen 2% registratierechten en in Wallonië 3%. In Brussel blijft het 12,5%, met een vrijstelling op het eerste deel van de prijs. Voor een tweede woning of een belegging is het tarief 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel.
Sinds 2026 moet je in Vlaanderen voor het 2%-tarief minstens een jaar onafgebroken zelf in de woning wonen. Nieuwbouw valt meestal onder 21% btw op het gebouw, met registratierechten op het grondaandeel. Wie via een vennootschap koopt, betaalt altijd het volle tarief.
De jaarlijkse onroerende voorheffing wordt berekend over het kadastraal inkomen: een fictieve huurwaarde die vaak ver onder de marktwaarde ligt, vermenigvuldigd met een tarief per gewest plus opcentiemen van provincie en gemeente. De hoogte verschilt daardoor sterk per gemeente.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Verhuur je aan een particulier die er woont, dan betaal je geen belasting over de werkelijke huur. Je wordt belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, in de gewone schijven. Verhuur je aan een bedrijf of kort aan toeristen, dan gelden andere regels, soms op basis van de werkelijke huur.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Verkoop je je eigen woning, dan is de meerwaarde vrijgesteld. Verkoop je een andere gebouwde woning binnen vijf jaar na aankoop, dan wordt de winst belast tegen 16,5%, plus gemeentebelasting. Na vijf jaar is de verkoop van een woning als particulier onbelast.
Bouwgrond volgt eigen termijnen en tarieven. De nieuwe meerwaardebelasting van 2026 geldt voor financiële activa zoals aandelen, niet voor je woning. Wie vastgoed via een vennootschap houdt, valt onder de vennootschapsbelasting.
België heft erf- en schenkbelasting, per gewest geregeld. Daarnaast neemt Nederland de schenk- en erfbelasting nog tien jaar na je emigratie mee, ook over een Belgisch huis.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Belgische woning in box 3. Het verdrag wijst de heffing over de woning aan België toe en Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%.
Verhuis je naar België, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast, en voor de conserverende aanslag op je BV-aandelen krijg je als EU-inwoner automatisch uitstel. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek, is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie.
En juist bij een buurland: een Belgisch huis naast een Nederlands huis dat voor je beschikbaar blijft, maakt je niet fiscaal Belgisch. Wie wil verhuizen, regelt eerst de Nederlandse exit en de inschrijving bij de gemeente, en koopt daarna als inwoner, zodat het lage tarief voor je eigen woning binnen bereik is.
Nederlanders die over de grens willen wonen, en beleggers die een Belgische woning willen verhuren. Voor wie er zelf gaat wonen, zijn de aankoopkosten in Vlaanderen en Wallonië laag; voor een belegging liggen ze hoog, en daar staat een lichte verhuurbelasting tegenover.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Belgische aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in België als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Belgische kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan