Vastgoed · Curaçao
Curaçao is voor Nederlandse kopers ongewoon toegankelijk: je koopt onder Nederlands civiel recht, via een notaris, met inschrijving in het kadaster, en je hebt als Nederlander geen verblijfsvergunning nodig om er vastgoed te bezitten.
De heffingen zijn overzichtelijker dan in de meeste landen, en lager dan in Nederland.
Bij bestaande bouw betaal je 4% overdrachtsbelasting over de koopsom, te voldoen bij de notaris. Koop je nieuwbouw vrij op naam, dan zit er in plaats daarvan omzetbelasting in de prijs verwerkt en betaal je geen overdrachtsbelasting. Voor beschermde monumenten en vastgoed in de historische binnenstad bestaan vrijstellingen.
Daar komen notariskosten en kadasterkosten bij. In de praktijk kom je op vijf tot zeven procent van de koopsom aan kosten koper uit. Let ook op het verschil tussen eigendom en erfpacht: bij erfpacht bezit je de woning maar niet de grond, en betaal je jaarlijks canon, vaak voor een termijn van zestig jaar.
De grondbelasting is per 1 januari 2014 vervangen door de onroerendezaakbelasting. Die loopt progressief van 0,4% tot 0,6% van de waarde in het economisch verkeer, en die waarde wordt eens per vijf jaar vastgesteld. Verhuur je, dan betaal je inkomstenbelasting over 65% van de huurinkomsten: er geldt een forfaitaire kostenaftrek van 35%, ongeacht wat je werkelijk uitgeeft.
Drie dingen die kopers verrassen:
Bij substantiële verhuuractiviteit kan de belastingdienst je inkomsten als ondernemingswinst aanmerken in plaats van als huurinkomsten. Dat verandert de aftrekposten, en soms in je voordeel.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Onroerend goed wordt belast waar het ligt. Curaçao heft dus over je huurinkomsten, en Nederland geeft via de Belastingregeling Nederland Curaçao een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Je geeft de woning in Nederland wél op in box 3; je betaalt er alleen praktisch geen Nederlandse belasting over.
Dat is voor Nederlandse beleggers het interessante punt: box 3 blijft in beeld voor de aangifte, maar de heffing verschuift naar een stelsel met 0,4 tot 0,6% over de waarde en belasting over 65% van de huur.
Koop je vanuit een vennootschap in plaats van privé, dan verandert dat plaatje volledig, en dan kom je bij de winstbelasting uit. Laat dat doorrekenen vóór de koop, niet erna.
Woon je er zelf, dan wordt de opbrengst uit de eigen woning niet als belastbare opbrengst aangemerkt. Wel geldt de onroerendezaakbelasting gewoon.
Verhuur je aan toeristen, dan ben je voor de omzetbelasting ondernemer. Reken die post in je rendement mee; anders reken je jezelf rijk op de bruto huur.
En denk aan de penshonado-regeling als die voor jou speelt: die stelt een woning voor eigen gebruik van minimaal 450.000 Antilliaanse gulden verplicht, en verhuren van die woning is niet toegestaan. Een beleggingspand en je penshonado-woning zijn dus twee verschillende panden.
Kopen kan zonder te verhuizen. Verhuizen zonder je Nederlandse kant te regelen kan niet. Als beide op tafel liggen, gaat de exit eerst en de koop daarna, tenzij de penshonado-eis je dwingt om ze te combineren.
Lees ook de bestemmingsgids over Curaçao als het vertrek zelf ook speelt.
Kopen, vertrekken, of allebei?
In het consult rekenen we door wat vastgoed op Curaçao met je Nederlandse positie doet, privé of via een vennootschap, en in welke volgorde je het uitvoert.
Bekijk de consults