Vastgoed · Cyprus
Cyprus belast vastgoed op twee momenten, bij koop en bij verkoop, en vrijwel niet ertussenin. Sinds 2017 is er geen jaarlijkse vastgoedbelasting meer en sinds 1 januari 2026 ook geen zegelrecht op koopcontracten. Wat overblijft is overzichtelijk, maar de details van btw en overdrachtskosten schelen tienduizenden euro's.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland met dezelfde woning doet. Hoe je koopt en met wie, is een ander verhaal.
Koop je nieuwbouw van een ontwikkelaar, dan betaal je 19% btw. Voor een eerste eigen woning kan dat 5% zijn over de eerste 130 vierkante meter, met plafonds op oppervlakte en waarde; maar wie de woning binnen tien jaar verkoopt of verhuurt, betaalt het verschil naar rato terug. Voor wie vanuit het buitenland koopt, is 19% het realistische getal.
Koop je bestaande bouw, dan betaal je overdrachtskosten aan het kadaster: 3% over de eerste 85.000 euro, 5% tot 170.000 en 8% daarboven, elk over de schijf zelf. Is er nooit btw over de woning betaald, dan worden die kosten gehalveerd tot 1,5, 2,5 en 4%. Is er ooit wél btw betaald, dan vervallen ze helemaal. Reken daarbovenop 1 tot 2% voor een eigen advocaat, en die heb je op Cyprus nodig.
De jaarlijkse vastgoedbelasting is in 2017 afgeschaft. Wat je nog betaalt zijn gemeentelijke heffingen voor riool en vuilnis, meestal enkele honderden euro's per jaar. Dat maakt Cyprus in Europa een uitzondering: bezit kost fiscaal vrijwel niets, de rekening zit aan de voor- en achterkant.
Bij verhuur en verkoop:
Kortetermijnverhuur vraagt een toeristische vergunning; zonder vergunning volgen boetes. En de belastingvrijstelling op verkoopwinst geldt per persoon, eenmalig in je leven: 85.430 euro voor je eigen woning, 17.086 euro voor ander vastgoed.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Huur valt in de inkomstenbelasting, na een forfaitaire aftrek van 20% of de werkelijke kosten als die hoger zijn. Sinds de hervorming van 2026 is de defensiebijdrage op huur voor iedereen afgeschaft; non-doms waren daar al van vrijgesteld. Wel betaal je zorgpremie over huurinkomsten.
Woon je zelf niet op Cyprus, dan geef je de huur aan als niet-ingezetene, en tegelijk in Nederland. Woon je er wel, dan is de eerste 22.000 euro belastingvrij en lopen de schijven daarboven van 20 tot 35%. Buitenlands vastgoed, dus ook je Nederlandse woning, valt buiten de Cypriotische winstbelasting bij verkoop.
Kopen via een vennootschap is op Cyprus geen standaardroute voor een woning om zelf in te wonen. Voor verhuurportefeuilles kan het, en dan spelen de regels uit ons structuurartikel over Cyprus.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Cypriotische woning in box 3. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Cypriotische deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Cyprus, dan draait het om: je Nederlandse woning blijft in Nederland belast, en wat je ermee doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum. Lees daarvoor ons artikel over je eigen woning bij emigratie en de bestemmingsgids over Cyprus, waar het nieuwe verdrag met Nederland staat.
En de volgorde: een woning op Cyprus maakt je niet fiscaal Cypriotisch. Zolang je gezin, je werk en je dagen in Nederland zijn, blijf je hier belastingplichtig en heb je een tweede huis. Wie de woning als eerste stap van een vertrek ziet, plant de Nederlandse exit erbij.
Nederlanders die een woning op Cyprus kopen als tweede huis, als belegging of als eerste stap richting vertrek. De lage lasten tijdens het bezit maken het eiland aantrekkelijk voor de lange termijn; de btw-keuze bij aankoop is de beslissing die het meeste scheelt.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Cypriotische aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning op Cyprus als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Cypriotische kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan