Vastgoed · Griekenland
In Griekenland koop je als EU-burger zonder beperkingen, en de lasten bij aankoop zijn laag: 3,09% overdrachtsbelasting op een bestaande woning. Daarna volgt de jaarlijkse ENFIA, en huur wordt apart belast. Tot eind 2026 is de winst bij verkoop voor particulieren niet belast.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland ermee doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
Op een bestaande woning betaal je 3% overdrachtsbelasting, met een gemeentelijke opslag samen 3,09%. Die wordt berekend over de koopprijs of de fiscale waarde, als die hoger is. Nieuwbouw van een ontwikkelaar valt in principe onder 24% btw, maar die is tot 31 december 2026 opgeschort voor projecten waarvan de ontwikkelaar daarvoor kiest; dan betaal je ook 3,09%.
Daar komen notaris, kadaster en meestal een advocaat voor de titelcontrole bij. Je hebt vooraf een Grieks belastingnummer nodig, en de koopsom moet via een bank lopen. Laat per project schriftelijk bevestigen of je btw of overdrachtsbelasting betaalt.
De jaarlijkse ENFIA hangt af van de ligging, de oppervlakte, de ouderdom en de verdieping van de woning, en wordt berekend over een fiscale waarde die meestal onder de marktwaarde ligt. Boven een totale waarde aan Grieks vastgoed komt er een aanvullende heffing bij. Een algemene vermogensbelasting kent Griekenland niet.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Verhuur je de woning, dan wordt de huur apart belast: 15% tot 12.000 euro, 25% tot 24.000 euro, 35% tot 35.000 euro en 45% daarboven. Dat geldt voor inwoners en niet-inwoners gelijk. Korte verhuur aan toeristen vraagt een registratie en kent eigen regels.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →De Griekse belasting van 15% op winst bij verkoop van vastgoed door particulieren is opgeschort tot 31 december 2026. Wat er daarna gebeurt, hangt af van nieuwe wetgeving; reken bij een verkoop na 2026 met de mogelijkheid dat de heffing terugkomt.
Voor wie van buiten de EU komt, geeft vastgoed recht op een verblijfsvergunning, de Golden Visa, met drempels die per regio verschillen. Voor een Nederlander speelt die niet: als EU-burger mag je er al wonen. Het is een verblijfsrecht, en zegt niets over waar je belasting betaalt.
Griekenland heft erf- en schenkbelasting, ook over Griekse woningen van buitenlanders, met voor partner en kinderen een vrijstelling en daarboven lage tarieven. Daarnaast neemt Nederland de schenk- en erfbelasting nog tien jaar na je emigratie mee.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Griekse woning in box 3. Het verdrag wijst de heffing over de woning aan Griekenland toe en Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%.
Verhuis je naar Griekenland, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast, en voor de conserverende aanslag op je BV-aandelen krijg je als EU-inwoner automatisch uitstel. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek, is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie.
En de volgorde: een huis op een Grieks eiland maakt je niet fiscaal Grieks, zolang je leven in Nederland doorloopt. Wie naar Griekenland wil verhuizen, regelt eerst de Nederlandse exit en koopt daarna als inwoner.
Nederlanders die een woning in Griekenland willen als vakantiehuis of belegging, en ondernemers die er gaan wonen, eventueel onder een van de Griekse regelingen. De aankoopkosten zijn laag; het werk zit in de verhuurregels, een verkoop na 2026 en wat Nederland doet zolang je hier woont.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Griekse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Griekenland als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Griekse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan