Vastgoed · Portugal
Portugal belast vastgoed op elk moment: bij koop met IMT en zegelrecht, elk jaar met IMI en boven de zes ton met AIMI, bij verhuur met een vlak tarief en bij verkoop met een winstbelasting. Geen van die heffingen is extreem, maar samen tellen ze op, en voor een tweede woning geldt overal het hoogste tarief.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland met dezelfde woning doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
De overdrachtsbelasting IMT loopt progressief op tot 8% over de koopsom of de fiscale waarde als die hoger is, met een vast tarief van 7,5% voor de duurste woningen. Voor een hoofdverblijf gelden lagere schijven en een vrijstelling aan de onderkant; voor een tweede woning betaal je de hoogste schaal. Op een woning van 450.000 euro als tweede huis komt de IMT rond de 25.000 euro uit. Betalen vóór de akte, anders passeert die niet.
Daar komt 0,8% zegelrecht bij, en nog eens 0,6% over het hypotheekbedrag als je financiert. Notaris en registratie rond 1%, een eigen advocaat 1.500 tot 3.000 euro. Je hebt vóór alles een Portugees fiscaal nummer nodig, en als niet-ingezetene buiten de EU een fiscaal vertegenwoordiger.
De gemeente heft jaarlijks IMI over de fiscale waarde van de woning, meestal 0,3 tot 0,45% voor stadswoningen, in drie termijnen. Bezit je in Portugal woningen met een gezamenlijke fiscale waarde boven 600.000 euro, dan komt daar AIMI bovenop: 0,7% over het deel tot een miljoen, 1% daarboven; een echtpaar dat samen aangeeft, heeft een drempel van 1,2 miljoen. Die heffing geldt ook voor niet-ingezetenen.
Bij verhuur en verkoop:
Voor toeristische verhuur heb je een registratie als alojamento local nodig, en steden als Lissabon en Porto hebben de uitgifte daarvan in delen van de stad stilgelegd. Check dat per adres voordat je koopt om te verhuren.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Bij verkoop belast Portugal de winst, na inflatiecorrectie en aftrek van aankoopkosten en aantoonbare verbeteringen. Sinds 2023 geldt voor ingezetenen en niet-ingezetenen dezelfde regel: de helft van de winst wordt bij je inkomen geteld en progressief belast. Het oude vlakke tarief van 28% over de volle winst voor niet-ingezetenen is na een uitspraak van het Europese Hof verdwenen.
Voor wie in Portugal woont, is de winst op het eigen hoofdverblijf vrijgesteld als de opbrengst binnen drie jaar in een nieuw hoofdverblijf in de EU wordt gestoken. Dat is een van de weinige plekken waar het uitmaakt of je er echt woont.
Kopen via een vennootschap levert bij een woning om zelf in te wonen niets op en maakt de AIMI zwaarder: rechtspersonen betalen die vanaf de eerste euro, zonder drempel. Voor verhuurportefeuilles kan een Lda werken; dan spelen de regels uit ons structuurartikel over Portugal.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Portugese woning in box 3. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Portugese deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Portugal, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast. Het oude NHR-regime is dicht voor nieuwkomers; verwacht dus geen gunstig persoonlijk tarief als vanzelf. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie en de bestemmingsgids over Portugal.
En de volgorde: een woning in Portugal maakt je niet fiscaal Portugees. Zolang je gezin, je werk en je dagen in Nederland zijn, blijf je hier belastingplichtig en heb je een tweede huis. Wie de woning als eerste stap van een vertrek ziet, plant de Nederlandse exit erbij.
Nederlanders die in Portugal kopen als tweede huis, als belegging of als eerste stap richting vertrek. Als tweede huis betaal je de hoogste IMT-schaal, elk jaar IMI en boven de zes ton AIMI; als hoofdverblijf na een echt vertrek liggen de tarieven lager en is de winst bij doorverkoop onder voorwaarden vrij.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Portugese aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Portugal als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Portugese kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan