Vastgoed · Spanje
Een woning in Spanje kost bij aankoop 12 tot 14 procent bovenop de prijs, en daarna elk jaar opnieuw geld, ook als je er niemand in laat wonen. Dit artikel zet de Spaanse heffingen op een rij en, minstens zo belangrijk, wat Nederland met diezelfde woning doet, vóór en na je vertrek.
Dit gaat over de fiscale kant. Hoe je koopt, met welke makelaar en in welke regio, is een ander verhaal.
Koop je een bestaande woning, dan betaal je overdrachtsbelasting, ITP, aan de regio. Het tarief verschilt per autonome gemeenschap: Andalusië rekent 7%, Madrid 6%, de regio Valencia sinds 1 juni 2026 9% en 11% boven een miljoen, Catalonië een schaal van 10 tot 13%. De grondslag is de koopsom of de kadastrale referentiewaarde, als die hoger is. Betalen binnen dertig dagen na de notaris.
Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaal je geen ITP maar 10% btw plus 1 tot 1,5% zegelrecht. Tel er notaris, register en een eigen advocaat bij op en je zit op 12 tot 14% kosten koper. Als niet-ingezetene financier je doorgaans niet meer dan 60 tot 70% van de waarde.
De gemeente heft jaarlijks IBI, tussen 0,4 en 1,1% van de kadastrale waarde, die meestal ruim onder de marktwaarde ligt. Daar komt de heffing bij die Nederlandse kopers verrast: woon je niet in Spanje en verhuur je de woning niet, dan rekent Spanje je een fictief inkomen toe van 1,1% van de kadastrale waarde, of 2% als die niet recent is herzien, en belast dat als EU-inwoner tegen 19%. Aangifte via Modelo 210, elk jaar, ook zonder verhuur.
Bij verhuur en verkoop:
Toeristische verhuur vraagt in veel regio's een vergunning, en gemeenten hebben de uitgifte de laatste jaren fors beperkt. Het landelijke register voor kortetermijnverhuur is in mei 2026 door het hooggerechtshof ongeldig verklaard, maar de regionale en gemeentelijke eisen staan gewoon overeind. Check dat per adres vóór je koopt om te verhuren.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Spanje heft vermogensbelasting, ook van niet-ingezetenen over hun Spaanse vastgoed. De vrijstelling is 700.000 euro per persoon, na aftrek van schulden op de woning; partners geven ieder hun eigen helft aan. Daarboven lopen de tarieven van 0,2 tot 3,5%, afhankelijk van de regio. Madrid en Andalusië hebben de heffing voor hun inwoners in feite afgeschaft, maar de landelijke solidariteitsbelasting op grote vermogens kan daar nog bovenop komen.
Ga je zelf in Spanje wonen, dan geldt de vermogensbelasting over je wereldwijde vermogen, met dezelfde regionale verschillen. Dat is een van de redenen waarom de regio waar je gaat wonen minstens zo belangrijk is als het huis zelf. En je krijgt de aangifteplicht over buitenlands vermogen erbij, Modelo 720.
Kopen via een Spaanse SL kan bij verhuur fiscaal aantrekkelijk zijn, maar brengt jaarlijkse boekhoudkosten en premieplicht voor de bestuurder mee. Voor een woning om zelf in te wonen is een vennootschap zelden de goede vorm.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Spaanse woning in box 3. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de woning telt wel mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Spaanse deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Spanje, dan draait het om. Je Nederlandse woning wordt dan Spaans wereldvermogen, en Nederland blijft heffen over onroerend goed dat in Nederland ligt. Verkoop of verhuur je je Nederlandse huis vóór je vertrek, dan is dat een beslissing met een fiscale datum; lees daarvoor ons artikel over je eigen woning bij emigratie.
En de volgorde: een woning in Spanje maakt je niet fiscaal Spaans. Zolang je gezin, je werk en je dagen in Nederland zijn, blijf je hier belastingplichtig en heb je alleen een tweede huis. Wie de woning als eerste stap van een vertrek ziet, moet de Nederlandse exit erbij plannen, niet erna.
Nederlanders die een woning in Spanje kopen als tweede huis, als belegging of als eerste stap richting vertrek. In alle drie de gevallen telt de woning aan twee kanten van de grens mee, en de fiscale positie hangt af van waar jíj woont, niet van waar het huis staat.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Spaanse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Spanje als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Spaanse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan