Vastgoed · Turkije
Buitenlanders betalen in Turkije dezelfde vastgoedbelastingen als Turken: een eenmalige heffing bij de overdracht, een lage jaarlijkse gemeentebelasting, en inkomstenbelasting over huur en over winst bij verkoop binnen vijf jaar. De lage cijfers zijn echt. Het werk zit in de aangegeven waarde, de verhuurregels en wat Nederland met dezelfde woning doet.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland ermee doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
Bij de overdracht in het kadaster betaal je de tapu harcı: 4% van de aangegeven waarde, wettelijk 2% voor de koper en 2% voor de verkoper, al betaalt de koper in de praktijk vaak alles. Wie een lagere prijs aangeeft dan de werkelijke, riskeert een naheffing met een boete tot 100%. Daar komen een vaste kadastervergoeding, een verplichte taxatie voor buitenlandse kopers, notaris en de verplichte aardbevingsverzekering DASK bij.
Nieuwbouw van een projectontwikkelaar draagt btw, afhankelijk van type en omvang van de woning. Een buitenlandse koper die niet in Turkije woont en betaalt met geld uit het buitenland, kan onder voorwaarden vrijstelling krijgen; die vervalt als je de woning binnen een jaar verkoopt. Bij een woning van een particulier speelt btw niet.
De jaarlijkse emlak vergisi gaat naar de gemeente en wordt berekend over de fiscale waarde, die meestal ruim onder de marktwaarde ligt. Voor een woning is het 0,1%, en het dubbele in de grote steden zoals Istanbul, Antalya, Izmir en Bursa; voor andere soorten vastgoed en duurdere panden kan het tot 0,6% oplopen. Je betaalt in twee termijnen, in het voorjaar en in november, ook als de woning leegstaat.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Verhuur je de woning, dan valt de huur in de gewone schijven van 15 tot 40%, na een jaarlijkse vrijstelling voor woninghuur en met aftrek van werkelijke kosten of een forfait. Verhuur je kort, zoals via verhuurplatforms, dan heb je sinds 2024 een vergunning nodig, en zonder vergunning volgen boetes. Ook als je niet in Turkije woont, doe je aangifte over Turkse huur.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Verkoop je een woning na meer dan vijf jaar bezit, dan is de winst voor een particulier onbelast. Verkoop je eerder, dan valt de winst in de schijven van 15 tot 40%. Wel mag je de aankoopprijs corrigeren voor de Turkse producentenprijsindex, en bij de inflatie van de afgelopen jaren blijft er daarna vaak weinig belastbare winst over; ook geldt een jaarlijks vrijgesteld bedrag.
Met vastgoed van minimaal 400.000 dollar kan een buitenlander Turks staatsburgerschap aanvragen, mits hij de woning drie jaar aanhoudt. Dat is een verblijfsrecht, geen fiscale woonplaats: waar je belasting betaalt, blijft afhangen van waar je werkelijk woont.
Turkije heft erf- en schenkbelasting, ook over Turkse woningen van buitenlanders: voor directe erfgenamen progressief tot 10%, voor anderen hoger. Wie onder de nieuwe twintigjaarsregeling valt, betaalt 1% op erfenissen binnen die periode. Daarnaast neemt Nederland de schenk- en erfbelasting nog tien jaar na je emigratie mee.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Turkse woning in box 3. Het verdrag wijst de heffing over de woning aan Turkije toe en Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Turkse deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Turkije, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast. Omdat Turkije buiten de EU ligt, vraagt de conserverende aanslag op je BV-aandelen zekerheid. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie en de bestemmingsgids over Turkije.
En de volgorde: een appartement aan de Turkse kust maakt je niet fiscaal Turks, en een Turks paspoort via vastgoed evenmin. Wie naar Turkije wil verhuizen, regelt eerst de Nederlandse exit en de verblijfsvergunning, en koopt daarna.
Nederlanders die een woning aan de Turkse kust willen als vakantiehuis of belegging, en ondernemers die naar Turkije verhuizen en daar een hoofdverblijf kopen. De Turkse lasten zijn laag; het verschil zit in een eerlijke aangifte bij de koop, de verhuurvergunning en wat Nederland doet zolang je hier woont.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Turkse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Turkije als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, inclusief de zekerheid voor je conserverende aanslag, met de Turkse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan