Vastgoed · Zwitserland
In Zwitserland begint de vraag niet bij belasting maar bij toestemming: wie niet in Zwitserland woont, mag onder de Lex Koller alleen met vergunning kopen, en alleen in aangewezen toeristische gemeenten. Daarna volgt een fiscaal stelsel dat per kanton verschilt en dat vanaf 2028 op een belangrijk punt verandert.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland met dezelfde woning doet. Hoe je koopt en in welk kanton, is een ander verhaal.
Zonder Zwitserse woonplaats heb je voor een woning een vergunning nodig onder de Lex Koller, en die wordt alleen verleend voor vakantiewoningen in kantons en gemeenten die daarvoor zijn aangewezen, met jaarlijkse quota. Wie zich in Zwitserland vestigt met een verblijfsvergunning, koopt zijn hoofdverblijf vrij. Daarbovenop beperkt de tweedewoningwet nieuwbouw in gemeenten met meer dan 20% tweede woningen.
De overdrachtsbelasting is kantonaal: van nul in Zürich, Zug, Schwyz en Aargau tot ruim 3% in Vaud, met de meeste kantons tussen 1 en 3%. Daar komen notaris en kadaster bij, samen 0,2 tot 0,5%, en bij financiering de kosten van de schuldbrief. Als niet-ingezetene financier je doorgaans niet meer dan 50 tot 65% van de waarde.
Zwitserland belast het genot van een eigen woning als fictief inkomen, de Eigenmietwert, ook bij niet-ingezetenen en ook voor een vakantiewoning; hypotheekrente en onderhoud zijn aftrekbaar. Op 28 september 2025 heeft het Zwitserse volk die heffing afgeschaft, met 57,7% van de stemmen. Dat gaat op zijn vroegst in per 2028, en in ruil daarmee vervallen de meeste aftrekposten en mogen kantons een nieuwe objectbelasting op tweede woningen invoeren. Tot die tijd geldt het oude stelsel.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Verhuur je de woning, dan vervangt de werkelijke huur de Eigenmietwert en betaal je daarover inkomstenbelasting in het kanton waar de woning staat, met aftrek van kosten. Voor een vakantiewoning onder de Lex Koller gelden bovendien beperkingen op langdurige verhuur.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Bij verkoop heft het kanton een winstbelasting op de meerwaarde, na aftrek van aankoopkosten en investeringen. Het tarief is hoog bij korte bezitsduur en daalt naarmate je de woning langer hebt; snel doorverkopen wordt in elk kanton zwaar belast. Voor niet-ingezeten verkopers houdt de notaris of de fiscus een deel van de opbrengst vast tot de definitieve aanslag.
Erven en schenken van Zwitsers vastgoed vallen onder de kantonale erf- en schenkbelasting; partners en kinderen zijn in de meeste kantons vrijgesteld, maar niet overal en niet voor iedereen. Dat regel je vóór de koop, niet erna.
Kopen via een vennootschap is voor een eigen woning geen route: de Lex Koller is voor vennootschappen strenger, en de vennootschap betaalt kapitaal- en winstbelasting over wat een particulier goedkoper houdt.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Zwitserse woning in box 3. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Zwitserse deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Zwitserland, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast, en Zwitserland telt hem mee voor de vermogensbelasting. Omdat Zwitserland buiten de EU ligt, vraagt de conserverende aanslag op je BV-aandelen zekerheid. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie en de bestemmingsgids over Zwitserland.
En de volgorde: een vakantiewoning onder de Lex Koller maakt je per definitie niet fiscaal Zwitsers, want je krijgt die vergunning juist omdat je er niet woont. Wie naar Zwitserland wil verhuizen, regelt eerst de verblijfsvergunning en de Nederlandse exit, en koopt daarna vrij.
Nederlanders die een vakantiewoning in de Alpen willen, of die naar Zwitserland verhuizen en daar een hoofdverblijf kopen. Het zijn twee verschillende trajecten met twee verschillende vergunningen, en het kanton bepaalt vrijwel elk tarief.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Zwitserse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Zwitserland als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, inclusief de zekerheid voor je conserverende aanslag, met de Zwitserse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan