Vastgoed · Dubai
Dubai belast vastgoed van particulieren niet: geen jaarlijkse heffing, geen belasting op huur, geen belasting op verkoopwinst. Belastingvrij is alleen niet hetzelfde als kostenvrij, en de belangrijkste belasting op een woning in Dubai wordt vaak in Nederland geheven.
Dit gaat over wat je betaalt, aan beide kanten. Hoe je koopt, off-plan of bestaand, met welke ontwikkelaar, is een ander verhaal.
De grote post is de overdrachtsfee van 4% aan het Dubai Land Department, eenmalig bij registratie, voor iedereen gelijk ongeacht nationaliteit. Op een woning van twee miljoen dirham is dat 80.000 dirham. Bij nieuwbouw nemen ontwikkelaars die fee soms voor hun rekening; bij bestaande bouw wordt hij in de praktijk soms gedeeld met de verkoper.
Daar komen een trustee-fee van rond de 4.000 dirham, een makelaarscommissie van meestal 2% en bij een hypotheek 0,25% registratie over het geleende bedrag bij. Alles bij elkaar 7 tot 8% bovenop de prijs. Over woningen wordt geen btw geheven; over commercieel vastgoed wel, 5%.
Er is geen jaarlijkse vastgoedbelasting. Wat je wel betaalt zijn de servicekosten van het gebouw of de wijk, tussen 10 en 35 dirham per vierkante voet per jaar, en de housing fee van de gemeente: 5% van de jaarlijkse huurwaarde, verrekend via de maandelijkse energierekening. Die fee wordt vaak voor een belasting aangezien; het is een gemeentelijke heffing die ook bewoners-eigenaren betalen.
Bij verhuur en verkoop:
Koop je via een vennootschap, dan betaal je dezelfde 4% én valt de huur onder de winstbelasting van 9%. Voor een woning op eigen naam geldt dat niet. Een vennootschap is in Dubai dus zelden de juiste vorm voor vastgoed, tenzij je er een portefeuille mee runt.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Vanaf twee miljoen dirham aan vastgoed, ruim 500.000 euro, kun je een Golden Visa van tien jaar aanvragen, ook met meerdere woningen samen en ook off-plan bij erkende ontwikkelaars. Het visum geldt voor partner en kinderen en kent geen minimale verblijfsduur.
Precies dat laatste is de valkuil. Een visum zonder verblijfsplicht verandert niets aan waar je fiscaal woont. Veel Golden Visa-houders blijven belastingplichtig in hun eigen land en betalen daar over hun wereldinkomen, inclusief de huur uit Dubai. Het visum regelt dat je mag blijven, niet dat je vertrokken bent.
Voor wie echt verhuist, is de woning wel een van de stukken bewijs: een adres, een huurcontract of eigendom, energierekeningen op je naam. Dat helpt bij de vraag waar je middelpunt van leven ligt. Het is bewijs, geen exit op zichzelf.
Woon je in Nederland, dan valt de woning in Dubai in box 3, en dat is meteen de enige belasting die erop drukt. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de vraag is wat er dan voorkomen wordt als Dubai zelf niets heft. In de praktijk blijft de Nederlandse heffing dan grotendeels staan; laat dat doorrekenen voordat je koopt op basis van het woord belastingvrij.
Verhuis je naar Dubai, dan houdt Nederland op met heffen over je wereldinkomen, maar niet over wat in Nederland ligt: je Nederlandse woning blijft hier belast. De Emiraten liggen buiten de EU, dus voor je BV-aandelen en je pensioen vraagt de conserverende aanslag zekerheid. Dat plan staat vóór je vertrekdatum.
Ook erfrecht verdient aandacht: Nederland kan bij overlijden binnen tien jaar na vertrek nog erfbelasting heffen, en in de Emiraten geldt zonder testament een ander erfrecht dan je gewend bent. Een geregistreerd testament in Dubai is voor eigenaren geen luxe.
Nederlanders die in Dubai kopen als belegging of als deel van een vertrek. Als belegging is de rekensom simpel: 7 tot 8% kosten koper, servicekosten, en box 3 in Nederland. Als deel van een vertrek is de woning nuttig bewijs, mits de rest van het vertrek ook klopt.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de aankoop en het visum werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Dubai als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, inclusief de zekerheid voor je conserverende aanslag, met de kant in Dubai via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan