Vastgoed · Italië
In Italië bepaalt één vraag het hele fiscale plaatje van je woning: is het je prima casa, je hoofdverblijf, of een tweede huis. Het verschil is 2 tegen 9 procent bij aankoop en wel of geen IMU elk jaar daarna. En prima casa word je alleen door er echt te gaan wonen.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland met dezelfde woning doet. Hoe je koopt, in welke regio en met wie, is een ander verhaal.
Koop je een bestaande woning van een particulier, dan betaal je registratiebelasting: 9% voor een tweede woning, 2% voor een prima casa, met een minimum van 1.000 euro. De grondslag is niet de koopsom maar de kadastrale waarde, die bij woningen meestal ruim onder de marktwaarde ligt; dat scheelt fors. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaal je in plaats daarvan btw: 10% standaard, 4% bij prima casa.
De prima-casa-regeling heeft harde voorwaarden: binnen achttien maanden ingeschreven in de gemeente waar de woning staat, en de gemeente controleert of je er echt woont. Lukt dat niet, dan betaal je het verschil van 7% alsnog, plus 30% boete en rente. Verkoop je binnen vijf jaar zonder binnen een jaar een nieuwe prima casa te kopen, dan wordt het voordeel ook teruggevorderd. En wie zich inschrijft, wordt in veel gevallen fiscaal inwoner van Italië, met alles wat daarbij hoort.
Op een tweede woning betaal je jaarlijks IMU, de gemeentelijke vastgoedbelasting: tussen 0,4 en 1,06% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente. Op een woning van twee ton kadastrale waarde is dat al gauw duizend tot tweeduizend euro. Daar komt TARI bij, de afvalheffing, meestal enkele honderden euro's. Een prima casa is vrijgesteld van IMU. Vermogensbelasting op vastgoed kent Italië niet.
Bij verhuur en verkoop:
Verhuur je meer dan vier woningen kort, dan ziet Italië je als ondernemer en vervalt de cedolare secca. Voor toeristische verhuur is een landelijke identificatiecode verplicht en heft de gemeente toeristenbelasting die je als verhuurder int en afdraagt.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Als particulier kun je voor huur uit een woning kiezen voor de cedolare secca: een vlak tarief van 21% dat de progressieve inkomstenbelasting, de regionale opslagen en het registratierecht vervangt. Bij een gereguleerd huurcontract in aangewezen gemeenten is het 10%. Je levert wel de jaarlijkse indexatie van de huur in, en de keuze maak je per contract.
Voor korte verhuur tot dertig dagen geldt sinds de begrotingswet van 2024 een tweedeling: 21% voor de eerste woning die je kort verhuurt, 26% voor elke volgende. Platforms houden de heffing in als tussenpersoon. Voor een niet-ingezetene is de cedolare secca vrijwel altijd de goede keuze; het gewone stelsel begint bij 23%.
Verhuur je niet, dan hoef je in Italië meestal geen aangifte inkomstenbelasting te doen; IMU en TARI betaal je wel. Anders dan Spanje rekent Italië je geen fictief inkomen toe voor een leegstaande woning.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Italiaanse woning in box 3. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands vastgoed, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Italiaanse deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Italië, dan draait het om: je Nederlandse woning blijft in Nederland belast, en Italië heft over buitenlands vastgoed een eigen jaarlijkse heffing, de IVIE. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum. Lees daarvoor ons artikel over je eigen woning bij emigratie.
En de volgorde: de prima-casa-regeling verleidt tot inschrijven in de gemeente om 7% te besparen. Die inschrijving maakt je in de praktijk fiscaal inwoner van Italië, en dat is alleen verstandig als je Nederlandse exit dan ook echt rond is. Wie inschrijft voor de korting en verder in Nederland blijft leven, heeft twee belastingdiensten die allebei gelijk hebben.
Nederlanders die een woning in Italië kopen als tweede huis, als belegging of als eerste stap richting vertrek. Als tweede huis is het plaatje overzichtelijk: 9% over de kadastrale waarde, IMU en TARI, en de cedolare secca als je verhuurt. Als eerste stap van een vertrek hoort de prima-casa-vraag in hetzelfde plan als je Nederlandse exit.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Italiaanse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Italië als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Italiaanse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan