Vastgoed · Zweden
In Zweden mag je als buitenlander vrij kopen: geen vergunning, geen quota en geen beperking op tweede woningen. De kosten bij aankoop zijn laag en de jaarlijkse heffing is gemaximeerd. Het fiscale werk zit in de verhuur, in de verkoop en in wat Nederland met dezelfde woning doet zolang je hier woont.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland ermee doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
Zweden kent twee soorten woningbezit. Een huis of vrijstaande woning is een fastighet die je op naam krijgt via de lagfart bij Lantmäteriet. Een appartement is meestal een bostadsrätt: je koopt een aandeel in de vereniging die het gebouw bezit, met het recht om de woning te bewonen. Dat aandeel is roerend goed, dus zonder lagfart en zonder zegelbelasting; je betaalt een overdrachtsvergoeding aan de vereniging en daarna een maandelijkse bijdrage.
Voor een fastighet betaal je bij de lagfart 1,5% zegelbelasting over de koopsom of over de fiscale waarde als die hoger is, plus 825 kronen administratie. Koopt een vennootschap, dan is het 4,25%. Financier je met een hypotheek, dan komt daar 2% bij over elk nieuw pantbrev, de hypotheekakte; bestaande pantbrev van de verkoper neem je over zonder die kosten. Btw speelt bij woningen niet.
De jaarlijkse gemeentelijke fastighetsavgift voor een huis is 0,75% van de fiscale waarde, het taxeringsvärde, met een plafond van 10.425 kronen per woning in 2026. Die fiscale waarde ligt rond 75% van de marktwaarde, dus het plafond wordt al bereikt bij een woning van ruwweg 1,9 miljoen kronen. Nieuwbouw met waardejaar 2012 of later is vijftien jaar vrijgesteld. Bij een bostadsrätt betaalt de vereniging de heffing en zit hij in je maandbijdrage.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Verhuur je de woning, dan is de huur kapitaalinkomen tegen 30%, na een vaste aftrek van 40.000 kronen per jaar plus 20% van de huur bij een huis, of plus de maandbijdrage voor het verhuurde deel bij een bostadsrätt. Een huis dat 50.000 kronen per jaar opbrengt is daarmee onbelast. Verhuur je structureel meer dan je zelf gebruikt, dan kan Skatteverket de woning als näringsfastighet zien: dan vervallen de aftrekken, wordt de winst bij verkoop tegen 27% belast en komen afschrijvingen bij verkoop terug.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Bij verkoop van een privéwoning wordt 22/30 van de winst belast tegen 30%, effectief 22%, na aftrek van aankoopkosten, makelaar en verbeteringen. Een verlies is voor de helft aftrekbaar van ander kapitaalinkomen. De bezitsduur speelt geen rol: een snelle doorverkoop wordt niet zwaarder belast dan een verkoop na twintig jaar.
Koop je een nieuwe hoofdwoning binnen de EER, dan kun je uitstel van de heffing vragen, het uppskov, tot 3 miljoen kronen aan winst. Sinds 2021 kost dat uitstel geen rente meer; de winst wordt pas belast als de vervangende woning wordt verkocht zonder nieuwe aankoop.
Erven en schenken kent Zweden fiscaal niet meer: de erf- en schenkbelasting is per 17 december 2004 afgeschaft en de vermogensbelasting per 2007. Wat wel blijft, is de Nederlandse tienjaarstermijn: wie met de Nederlandse nationaliteit vertrekt, neemt de Nederlandse schenk- en erfbelasting tien jaar mee, ook over een Zweeds huis.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Zweedse woning in box 3. Het verdrag wijst de heffing over de woning aan Zweden toe en Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%; de voorkoming haalt het Zweedse deel er weer uit, niet altijd volledig.
Verhuis je naar Zweden, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast en telt Zweden de huur mee als kapitaalinkomen tegen 30%, met verrekening van de Nederlandse belasting. Omdat Zweden in de EU ligt, krijg je voor de conserverende aanslag op je BV-aandelen automatisch uitstel zonder zekerheid. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie en de bestemmingsgids over Zweden.
En de volgorde: een Zweeds vakantiehuis maakt je niet fiscaal Zweeds, en een Nederlands huis dat voor je beschikbaar blijft is het sterkste anker onder je vertrek. Wie naar Zweden wil verhuizen, regelt eerst de Nederlandse exit en de inschrijving bij Skatteverket, en koopt daarna als inwoner.
Nederlanders die een huis in Zweden willen als vakantiewoning of belegging, en ondernemers die naar Zweden verhuizen en daar een hoofdverblijf kopen. Kopen is in beide gevallen eenvoudig; het verschil zit in wat Nederland doet zolang je hier woont en in de verkoop later.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Zweedse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Zweden als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Zweedse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan