Vastgoed · Duitsland
Veel Nederlanders kopen over de grens: meer huis voor hetzelfde geld, met Nederland om de hoek. De aankoopkosten zijn in Duitsland wel hoog, met een overdrachtsbelasting die per deelstaat verschilt. Daarna volgen een lage jaarlijkse grondbelasting, belasting op huur, en een verkoop die na tien jaar onbelast is.
Dit gaat over de fiscale kant, en over wat Nederland ermee doet. Hoe je koopt en waar, is een ander verhaal.
De Grunderwerbsteuer ligt in 2026 tussen 3,5% in Beieren en 6,5% in onder meer Noordrijn-Westfalen, Brandenburg, Saarland en Sleeswijk-Holstein. Nedersaksen, de andere buur van Nederland, rekent 5%. Een lager tarief voor een eigen woning of een eerste huis bestaat niet.
Daar komen de notaris en de inschrijving in het Grundbuch bij, samen doorgaans rond 2% van de prijs, en vaak een makelaarscourtage die koper en verkoper delen. Btw speelt bij bestaande woningen niet.
De jaarlijkse Grundsteuer is per 2025 hervormd en verschilt per deelstaat en gemeente; voor een gewone woning is het bedrag meestal bescheiden. Een vermogensbelasting kent Duitsland niet, en een woning die je zelf bewoont, wordt niet belast op een fictieve huurwaarde.
Wat er verder jaarlijks speelt:
Huurinkomsten vallen in je progressieve Einkommensteuer, na aftrek van rente, onderhoud en afschrijving. Er is geen apart tarief voor verhuur; wat telt, is de huur min de kosten.
Wil je weten of een exit bij jouw situatie past? De gratis Exit-scan geeft in acht vragen en twee minuten een eerste indicatie.
Doe de gratis Exit-scan →Verkoop je een woning als particulier na meer dan tien jaar bezit, dan is de winst onbelast. Verkoop je eerder, dan valt de winst in je progressieve tarief, tenzij je de woning in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor zelf bewoonde.
Wie binnen vijf jaar meer dan drie objecten koopt en weer verkoopt, kan als handelaar worden gezien. Dan valt de winst ook onder de Gewerbesteuer.
Duitsland heft erf- en schenkbelasting, met ruime vrijstellingen voor partner en kinderen. Daarnaast neemt Nederland de schenk- en erfbelasting nog tien jaar na je emigratie mee, ook over een Duits huis.
Woon je nog in Nederland, dan valt de Duitse woning in box 3. Het verdrag wijst de heffing over de woning aan Duitsland toe en Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, maar de woning telt mee voor je grondslag en je moet hem aangeven. In 2026 rekent box 3 met een forfait van 6% en een tarief van 36%.
Verhuis je naar Duitsland, dan blijft je Nederlandse woning in Nederland belast, en voor de conserverende aanslag op je BV-aandelen krijg je als EU-inwoner automatisch uitstel. Wat je met je Nederlandse huis doet vóór je vertrek, is een beslissing met een fiscale datum; lees ons artikel over je eigen woning bij emigratie.
En juist bij een grensverhuizing: een Duits huis naast een Nederlands huis dat voor je beschikbaar blijft, maakt je niet fiscaal Duits. Wie wil verhuizen, zorgt dat het Nederlandse huis verkocht, verhuurd of niet meer voor hem beschikbaar is, en regelt eerst de Nederlandse exit.
Nederlanders die net over de grens willen wonen, in Nedersaksen of Noordrijn-Westfalen, en beleggers die een Duitse woning willen verhuren. De aankoopkosten zijn hoog, de jaarlijkse lasten laag, en wie tien jaar aanhoudt, verkoopt onbelast.
Zo werken wij het: de Nederlandse kant en de volgorde doen we zelf, met een ervaren fiscalist. Voor de Duitse aangiften en de aankoop werken we met specialisten ter plaatse. Wil je de woning als onderdeel van een vertrek, begin dan met de Exit-scan.
Woning in Duitsland als deel van je vertrek?
Doe de gratis Exit-scan, of boek direct het consult: je route, je tijdlijn en wat de Nederlandse exit gaat kosten, met de Duitse kant via onze specialisten ter plaatse.
Doe de gratis Exit-scan